一般社団法人 木造住宅耐震普及協会|建物状況調査について

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建物状況調査

平成30年4月1日から中古住宅取引の際に建物状況調査(ホームインスペクション)の説明が義務化

建物状況調査(ホームインスペクション)

消費者(主に買主様)が中古住宅の物件の状況・品質がわかるようにするため、第三者が客観的に住宅の検査・調査を行なうことです。消費者が安心して依頼できるよう、中古住宅の取引時(契約前)までに行なわれています。
中古住宅は、新築時の品質や性能の違いに加え、その後の維持管理や経年劣化の状況により、物件ごとの品質などに差があることから、消費者は、その品質や性能に不安を感じており、中古住宅の売買時点の物件状況を把握できる、既存住宅状況調査(ホームインスペクション)のニーズが高まっています。
尚、平成30年4月1日以降、宅地建物取引業者は、売主様または買主様との媒介契約時に状況調査を実施する検査事業者の斡旋の可否を示すこと、一定期間内に建物状況調査が行われた既存住が取引される際には、調査結果の概要を買主様へ重要事項説明することなどが義務付けられます。

※平成30年4月1日、改正宅建業法においては「既存住宅状況調査」を「建物状況調査」と呼びます。

国土交通省から公示された既存住宅状況調査方法基準
  分類 検査の方法と目的 該当する主な検査
①建物現況検査(既存住宅に係る一時的なインスペクション) 既存住宅の現況検査把握のための基礎的なインスペクション 目視などを中心とした非破壊による現況検査を行い、構造安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化事象などの有無を把握しようとするもの 中古住宅売買時の建物検査や住宅取得後の維持管理時の定期的な点検など
②既存住宅診断(既存住宅に係る二時的なインスペクション) 日常生活上支障が生じている場合など不具合箇所を修繕しようとする際に利用されるインスペクション 破壊調査も含めた詳細な調査を行い、劣化事象などの生じている範囲を特定し、不具合の原因を総合的に判断しようとするもの 耐震診断など
③性能向上インスペクション 住宅の性能向上リフォームを実施する際に利用されるインスペクション リフォームの実施前後に現況調査・検査などを行い、住宅の劣化状況と性能を把握しようとするもの 性能向上インスペクション

一般社団法人木造住宅耐震普及協会(当協会)では、国土交通省から公示された既存住宅状況調査方法基準に基づき、上記①建物状況調査(既存住宅に係る一時的なインスペクション)を建築士かつ既存住宅状況調査技術者が行ないます。
尚、調査のご依頼は、売主様・買主様・仲介業者様など、どなたでも可能ですが、調査対象物件所有者の承諾を得る必要があります。

国土交通省から公示された、既存住宅状況調査方法基準では、建築の専門的知識を有していない消費者にとっては、現況調査の結果として、住宅の現状に関する客観的な報告内容だけでなく、住宅がどういう状態にあるのか(居住する上で問題がないのか、構造安全性や雨漏りといった面で問題があるのかなど)に関する情報を求めているため、ガイドラインは、どういう状態にあるのかについて一定の基準への適合性を判定した結果を報告するものとして、既存住宅の基礎的なインスペクションを「現況検査」と称しています。
尚、「診断」とする場合は、劣化事象などの原因や当該事象の生じている範囲を特定するものであることが必要ですが、中古住宅売買時の利用を対象としたインスペクションにおいて、共通して「診断」まで実施することは困難であるため、「診断」ではなく「検査」としています。

建物状況調査の範囲

売買の対象となる住宅について、基礎・外壁などの住宅の部位ごとに生じているひび割れ、欠損といった劣化事象および不具合事象(以下「劣化事象など」という)の状況を目視を中心とした非破壊調査により把握し、その調査・検査結果を依頼主に対し報告いたします。

主な調査対象項目
平成30年4月に施行の改正宅建業法の建物状況調査に対応
検査の観点 対象部位など 検査対象とする劣化事象など 検査方法
①構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの 小屋組・柱・梁・床・土台・床組などの構造耐力上主要な部分 ・構造方式に応じ、木造にあっては蟻害・腐朽が、鉄骨造にあっては腐食が、鉄筋コンクリート造にあっては基礎において検査対象とする劣化事象などが生じている状態
・著しい欠損や接合不良などが生じている状態
目視・触診・打診・計測
床・壁・柱 ・6/1000以上の傾斜が生じている状態(鉄筋コンクリート造その他これに類する構造を除く) 計測
基礎 ・コンクリートに幅0.5mm以上のひび割れまたは深さ20mm以上の欠損が生じている状態
・鉄筋コンクリート造で鉄筋が腐食している可能性が高い状態(錆汁の発生)や腐食する可能性が高い状態(鉄筋の露出)
目視・計測
②雨漏り・水漏れが発生している、または発生する可能性が高いもの 外部 屋根・外壁 ・屋根葺き材や外壁材に雨漏りが生じる可能性が高い欠損やずれが生じている状態
・シーリング材や防水層に雨漏りが生じる可能性が高い破断・欠損が生じている状態
目視
屋外に面したサッシなど ・建具や建具まわりに雨漏りが生じる可能性が高い隙間や破損が生じている状態
・シーリング材や防水層に雨漏りが生じる可能性が高い破断・欠損が生じている状態
目視
内部 小屋組・天井・内壁 ・雨漏りまたは水漏れが生じている状態(雨漏り・漏水跡を確認) 目視
③設備配管に日常生活上支障のある劣化が生じているもの 給排水 給水管・給湯管 ・給水管の発錆による赤水が生じている状態
・水漏れが生じている状態
目視・触診(通水)
排水管 ・配水管が詰まっている状態(排水の滞留を確認)
・水漏れが生じている状態
目視・触診(通水)
換気 換気ダクト ・換気ダクトが脱落し、または接続不良により換気不良となっている状態 目視

調査結果に係る留意事項

  • 瑕疵(かし)の有無や関係法令への適合性を判定するものではありません。
  • 時間経過による変化がないことを保証するものではありません。
  • 調査結果報告書につきましては、依頼主様へのみ、お渡しいたします。

当協会で建物状況調査を受けた場合のメリット

当協会は、住宅瑕疵担保責任保険法人(株式会社日本住宅保証検査機構、株式会社住宅あんしん保証)の検査事業者でもあるので、建物状況調査の際に、住宅瑕疵担保責任保険法人の検査基準に基づいた「既存住宅かし保証保険」の事前検査を同時に行いますので、保険をお申込の場合、スピーディな対応が可能です。
「既存住宅かし保証保険」のメリットについては、「既存住宅かし保証保険」のコーナーをご覧願います。
※他社が実施した、建物状況調査結果を利用して「既存住宅かし保証保険」に加入することはできません。

既存建物状況調査(住宅診断、インスペクション)とは?

消費者(主に買主様)が中古住宅の物件の状況・品質がわかるようにするため、第三者が客観的に住宅の検査・調査を行なうことです。 中古住宅は、新築時の品質や性能の違いに加え、その後の維持管理や経年劣化の状況により、物件毎の品質等に差があることから、消費者は、その品質や性能に不安を感じており、中古住宅の売買時点の物件状況を把握できる、既存住宅状況調査のニーズが高まっています。

※検査箇所の現況を確認するもので、その住宅に 瑕疵がないことや検査完了後に時間経過による変化がないことを保証するものではなく、また 建築基準関係法令等への遵法性を判定するもの ではありません。

新たに義務付けられる内容

媒介契約締結時
宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の移行に応じてあっせん
媒介契約締結時 インスペクションを知らなかった消費者の利用が促進
重要事項説明時
宅建業者はインスペクションを実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要を買主に説明
重要事項説明時
  • 建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能に
  • インスペクション結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険の加入が促進
売買契約締結時
基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付
売買契約締結時 建物の瑕疵をめぐる物件引渡し後のトラブルを防止

※当協会は、株式会社日本住宅保証検査機構(JIO)の検査事業者です。既存住宅状況検査の際にJIOの検査基準に基づいた「既存住宅かし保証保険をお申込みの場合、スピーディーな対応が可能です。「既存住宅かし保証保険」のメリットについては、別途チラシ等をご参照ください。

さらに既存住宅かし保証保険をつければ万が一の時にも安心

既存住宅かし保証保険等の各種保証制度を利用すれば、予期せぬ雨漏り等で損害が発生しても、その補修費用に備えることができます。

税制優遇に活用可能

既存住宅かし保証保険等を利用することで発行される既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書は「耐震性を証明する書類」として利用することができます。
これにより築年数が経過した住宅でも税制優遇を受けることができます。

税制優遇に活用可能

付保証明書を活用できる税制特例の一例(2017年現在)
既存住宅取得に係る以下の税制特例

  • 〇住宅ローン減税(所得税・個人住民税)
  • 〇贈与税非課税措置(贈与税)
  • 〇特定の居住用財産の買替・交換の長期譲渡所得の課税特例(所得税・個人住民税)
  • 〇所有権移転登記の特例(登録免許税)
  • ※各種税制特例には別途、必要要件等が存在する場合がありますので、実際のご利用の際は税務署等所轄官庁に必ずご確認ください。
  • ※付保証明書の発行は、保証申込み後に一定の期間を要します。
  • ※1981年(昭和56年)6月1日以降に、建築確認を受けた住宅が対象となります。
    (1981年(昭和56年)5月31日以前に、建築確認を受けた住宅でも、既存住宅かし保証保険を利用できる場合がございますのでご相談ください。)

検査項目

戸建住宅用検査項目(マンション等は検査項目が異なります。)

【木造住宅のうち構造耐力上主要な部分に係る調査】

  • 基礎(立ち上がり部分を含む)
  • 土台及び床組
  • 柱及び梁
  • 外壁及び軒裏
  • 内壁
  • 天井
  • 小屋組(下屋部分を含む)
  • バルコニー(対象住宅が共同住宅等の場合、バルコニー及び共用廊下)

【木造住宅のうち雨水の侵入を防止する部分に係る調査】

  • 外壁(開口部を含む)
  • 軒裏
  • 内壁
  • 天井
  • 小屋組
  • 屋根
  • バルコニー(対象住宅が共同住宅等の場合、バルコニー及び共用廊下)